案例一、开发商交付房屋不符合合同约定的交付条件，买受人有权拒收房屋

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李某某

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：济南市某某某房地产开发（集团）总公司（简称济南某房地产公司）

【基本案情】

李某某购买济南某房地产公司开发建设的301室房屋111号储藏室。双方签订的商品房买卖合同约定济南某房地产公司应当在2015年12月31日前，将取得分期综合验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付使用，并约定济南某房地产公司若逾期交房应承担的违约责任为逾期超过90日的，承担已交付房价款万分之一的违约金。济南某房地产公司于2015年12月10日通知李某某办理收房手续。因济南某房地产公司未取得涉案商品房的分期综合验收备案证明，李某某拒绝收房。至今，济南某房地产公司尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》，李某某亦未接收涉案房屋。李某某主张合同约定的逾期交付违约金过低，要求济南某房地产公司按照同期同类房屋的租金支付逾期交房违约金；济南某房地产公司主张因李某某拒绝接收房屋，要求解除双方签订的商品房买卖合同。

法院经审理认为，涉案的商品房买卖合同中约定济南某房地产公司应当将取得分期综合验收备案证明的商品房交付，故济南某房地产公司在分期综合验收备案证明取得之前，李某某有权拒绝接收房屋。济南某房地产公司未按合同约定取得分期综合验收备案证明，违约在先无权要求解除合同。

关于逾期交房违约金，合同约定的逾期交房违约金为已交付房价款的万分之一，法院认为济南某房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低，李某某有权请求增加违约金，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。李某某请求法院判决济南某房地产公司按同地区类似房屋租金支付违约金符合法律规定。

【典型意义】

本案典型意义有二。一是涉案商品房买卖合同约定将取得《分期综合验收备案证明》作为商品房交付的前提的，该约定系有效约定，开发商在未取得《分期综合验收备案证明》的情况下，买受人有权拒绝接收涉案商品房，买受人拒绝接收房屋的，开发商无权要求解除合同，且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未取得《分期综合验收备案证明》情况下，接收了涉案商品房的，其再要求开发商承担逾期交付违约金的，不予支持。二是若合同约定违约金数额过低的，守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定既应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，不得约定与损失不相称的违约金数额，另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。

案例六、谨慎购买无产权房

上诉人（原审原告）：徐某某

被上诉人（原审被告）：王某甲

被上诉人（原审被告）：王某乙

【基本案情】

徐某某与王某甲签订《购房合同》一份,徐某某购买由王某甲、王某乙开发的济南市仲宫镇某花园小区房屋一套。济南市仲宫镇某花园小区系王某甲与王某乙共同开发，上述房产无规划手续，所占土地为村集体土地。徐某某主张双方签订的购房合同涉及房产无合法手续，应为无效合同。

法院经审理认为，本案涉及房产系集体土地上自然人开发建设，未取得规划及建设手续，故徐某某与王某甲签订的购房合同系无效。

【典型意义】

本案涉及的是无产权房的问题。无产权房产的典型表现形式为小产权房，小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。小产权房不是法律概念，小产权房仅具备了商品房的使用性质，不具备法律性质。小产权房不能取得合法的土地证和产权证，小产权房买卖合同的效力一般否定性评价。购买小产权房存在巨大的法律风险，一旦出现纠纷，购房人的权益很难得到维护，应谨慎购买。

案例七、按揭贷款购买商品房逾期还贷，应承担违约责任，开发商同时享有合同解除权

上诉人（原审被告）：杨某某

被上诉人（原审原告）：济南某某置业有限公司

【基本案情】

2014年4月3日，济南某某置业有限公司与杨某某《济南市商品房买卖合同》，杨某某购买某小区1004室商品房。合同约定，杨某某以银行、公积金按揭付款方式支付购房款，并约定杨某某未按合同约定、未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，收回房屋。杨某某支付首付款后，向银行贷款55万元，并由济南某某置业有限公司提供阶段性连带保证担保。杨某某贷款后，多次逾期偿还贷款。银行从济南某某置业有限公司账户内直接扣划杨某某逾期偿还的贷款及利息。济南某某置业有限公司主张杨某某逾期还款违反了合同约定，要求解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。

法院经审理认为，杨某某多次逾期还贷，银行出具了关于杨某某逾期偿还贷款的通知书，并扣除了济南某某置业有限公司的保证金。根据双方签订的合同，杨某某逾期还款导致济南某某置业有限公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，济南某某置业有限公司有权解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。

【典型意义】

买受人以按揭贷款方式购买商品房的，在办理房屋产权登记之前，开发商对买受人的贷款承担担保责任，对此商品房买卖合同中均会约定若买受人未按约定偿还贷款或商品房被查封等情况下，开发商的合同解除权。对此，首先要从格式条款角度就该类合同条款约定的效力进行审查。其次，若合同条款有效，开发商在尽到了应尽的通知义务后，买受人仍未按期缴纳贷款或提供反担保，致使银行扣划了开发商的保证金的，在满足了合同约定的情况下，开发商享有合同解除权，且买受人还应当根据其履约情况承担违约金。

案例八、开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证，应当承担惩罚性赔偿责任

上诉人（原审被告）：济南某某房地产有限责任公司（简称济南某某房地产公司）

被上诉人（原审原告）：祁某

【基本案情】

济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》一份，约定祁某购买济南某某房地产公司开发的201号房屋，并对房屋价格、付款方式等进行了约定。合同签订后，祁某依约支付了购房款。济南某某房地产公司一直未取得涉案房屋的商品房预售许可证。祁某要求解除双方签订的买卖合同，济南某某房地产公司返还购房款及利息，并赔偿其损失。

法院经审理认为，济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》时，涉争房产未取得商品房预售许可证明，至起诉前仍未取得，故双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效。济南某某房地产公司未明确告知祁某涉案商品房未取得商品房预售许可证，存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证之情形，不仅应当返还祁某已经缴纳的购房款及利息，还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

【典型意义】

本案的典型意义在于：一是购房人在购买商品房特别是在建的商品房时应当着重审查开发商是否取得了商品房的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同为无效合同。建设部、国家工商行政管理局发布的《商品房买卖合同示范文本》中对于买受人购买的商品房为现房或预售商品房，预售商品房批准机关及商品房预售许可证号等内容均有明确规定。作为购房人来说，在签订商品房预售合同时，应着重予以关注。二是开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证，应当承担惩罚性赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房售预售许可证明…”济南某某房地产公司使用的商品房销售合同文本中故意删减了《商品房买卖合同示范文本》中列明的预售商品房批准机关及商品房预售许可证号等重要内容，济南某某房地产公司存在主观上隐瞒未取得商品房预售许可证的故意，在返还购房人已付购房款及利息的情况下，应当承担惩罚性赔偿责任。

案例十、二手房买卖中出售人违约，合同不仅应继续履行，出售人还应承担违约责任

上诉人（原审被告）：侯某某

被上诉人（原审原告）：曹某

【基本案情】

梁某以侯某某的名义与曹某签订房屋买卖合同，将侯某某名下房屋出售给曹某，约定付款方式为产权过户当日前，曹某将首付房款685000元存入指定账户，剩余房款1550000元采取商业贷款方式，约定曹某在合同签订之日支付定金5万元。双方就违约责任约定2016年6月20日去办理涉案房屋产权变更手续；如任一方未按本协议约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的向对方支付本合同总房款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价30%的违约金。曹某依约支付了50000元定金，及首付款635000元。之后侯某某将曹某的购房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份实际接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合办理涉案房屋的解押、完税、过户手续。曹某主张继续履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手续，并协助办理过户手续。

法院经审理认为，曹某在履约过程中，已经根据合同约定支付定金及首付款，侯某某以退回已经收到的首付款及违约金的行为表明其不再继续履行合同，且侯某某未按合同约定解除涉案房屋的抵押手续，存在违约行为。曹某要求侯某某继续履行房屋买卖合同，并协助其办理涉案房屋解押、过户登记的诉讼请求，应予支持。涉案合同约定了双方的违约责任，侯某某在履约过程中存在违约行为，应当承担违约金。故判决涉案合同继续履行，侯某某协助办理涉案房屋的抵押登记解除手续及过户手续，并根据合同承担违约责任。

【典型意义】

自2016年下半年以来，济南二手房房价飙升，出卖方找多种借口不履行合同，不再出售房屋，对此法院认为，应当保护守约方的利益，保护交易安全和稳定性，不能轻易否定合同效力。对于想借违约行为获得高额收益的违约方，在判决继续履行合同的同时，违约方仍应当承担违约责任。